【公开课】精装修收房都要验什么？我们来教您！

发布时间：2020-07-23 21:21:24来源：京房字

各位粉丝：

大家好。

自2015年起，随着京房字粉丝（现在都是铁杆老粉啦ღ）陆续交房，【京房字】联合北京“第二”专业（不知道谁家敢称第一.jpg）的验房机构——北京沣浩达工程检验服务有限公司，在若干新建小区开展了非常专业的公益验房，同时搭建了公益验房科普微信群为粉丝普及房屋验收知识，粉丝通过现场验房、群内讲课等途径学到不少验房小窍门的同时，也对自家小区房屋整体质量有所了解。这样，粉丝们在后续安家的过程中，不管是让开发商对已有问题进行保修，还是自己通过装修对交付缺陷进行克服，都能让自己的家更加踏实和舒心。

关于合作伙伴沣浩达，先为不太了解的粉丝们进行下简短介绍。北京沣浩达工程检验公司成立已有13年，作为房屋验收领域中数二数三的企业，参与过北京之外多个城市的地方标准制定，主持过全国各地诸多项目的验收，可以为业主提供具有法律效力的第三方验房报告。

老粉都知道，【京房字】专家组曾经参与过北京很多小区的质量问题鉴定、评估，并督促开发商解决问题，其中就有粉丝的小区用到了沣浩达提供的验房报告。顺带提一句，如果有超过200粉丝向京房字反馈同一问题，并且有理有据，那么【京房字】专家组就会帮大家协调。

现在，越来越多的小区都是全装修或者精装修进行房屋交付，不少粉丝来问【京房字】，对于精装修房屋，在交付验收时应该验收哪些呢？有哪些问题需要注意？

那么，今天我们就以前一阵刚刚验收的中海寰宇天下为例，讲一下精装修交房都要验什么？这次验收的项目名为寰宇天下，中海地产开发的楼盘，位置在石景山。其实早在2017年，【京房字】就曾查验过中海的项目--中海长安雅苑，当时的2篇推送如下：

中海长安雅苑是毛坯房，质量还算不错，那么，这次精装房情况如何呢？

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专业的验房项目包括哪些？

毛坯房的查验项目，【京房字】验房栏目已经写过很多次了，不了解的粉丝可以先看看。那么精装房又需要检验哪些项目，标准是什么呢？在这里，先为大家附上沣浩达提供的精装房验房检验表，需要的粉丝可以保存一下哦，没有抽中公益验房（怎么获得抽取资格后面会讲到）的粉丝，可以根据下表自行查验部分项目。

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专业的验房工具有哪些？

大家可以看到这张照片中有好几十件专业工具，包括激光测距仪、激光水平仪、对角检测尺、2米工程检测尺、相位仪验电器、电笔、网络检测仪、塞尺、百格网、内外直角检测仪、观察镜、游标卡尺、伸缩响鼓锤、噪音检测仪、湿度检测仪、钢化玻璃检测仪、砂浆回弹仪等等。

先给大家介绍几个在其他家验房时不太常见的工具吧。

砂浆回弹仪和混凝土回弹仪——分别用来检测砂浆强度和混凝土强度

钢化玻璃检测仪——主要用于检测、判断玻璃是否钢化及玻璃钢化的质量

湿度检测仪——用于检测混凝土、木材的含水量，也用于混凝土渗透水的检测

钢筋扫描仪——用于检测混凝土中钢筋分布，直径，走向，混凝土保护层厚度

非金属板厚度测试仪——用于测量楼板、墙、梁、柱、木材、玻璃板等非铁磁体介质的厚度

噪音检测仪——用于检测噪音，主要用于测试门窗的隔音效果

再来聊聊往期推送中出镜频率比较高的工具。

伸缩响鼓锤——这是志愿者菜菜最爱的机具性价比的工具（据她说没有之一）。偶尔使用的粉丝可以选择去网上买，包邮，经常买二送一，不管是毛坯还是精装，连续敲击可以检测各种墙面，地面抹灰层，墙砖地砖空鼓，换个姿势一划拉还能测拉毛强度。

两米工程检测尺。主要用于墙面、地面、门框、窗框、装饰贴面等工程的垂直度，平整度，水平度偏差。配合自调平的激光水平仪还能测量顶地面的水平度。

激光水平仪。主要用于墙、门窗洞口的阴阳角垂直度，及墙砖缝隙的直线度。配合两米靠尺测量顶地水平度。

检测工具就先介绍这几个啦，再写就变成验房工具说明书咯，更多的检测工具欢迎大家进群了解哈。接下来咱们再看看每户花费3个多小时验房得出的报告长什么样。

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专业的验房报告什么样？

这是其中一户精装房的验房报告，封面印有沣浩达红章。

打开报告之后，第一部分是交付文件列表，业主在办手续的时候可以参考查验是否齐全合规。

第二部分就是房屋质量部分，前几页都是表格，用来记录墙顶地面相关数据的测量结果，并在表格中列出了标准范围，表格后面的部分填写有发现的问题条目，大家可以根据自家需要将希望开发商维修的问题条目抄写到开发商提供的”房屋验收交接单”上面，并约定维修时间。

大家可以看到墙顶地面整体水平度、平整度、垂直度检测结果基本都在标准误差范围内，只有线盒出现高度误差超标到16mm，整体质量还不错。但是可能因为疫情原因，有部分细节做得不是太好，下面咱们来仔细看看部分问题，导致问题的原因是什么，该如何修复。

问题描述1：下水管密封不严导致卫生间反味严重

产生原因：排水立管与软管交接处密封不严

风险分析：导致卫生间反味严重

修复建议：交界处采用打胶密封或者成品胶垫密封，网上可以购买到橡胶

问题描述2：木地板安装松动、踩动冒灰

产生原因：木地板内基层清理不干净，可能是墙面基层打磨时腻子粉掉落，未进行清理

风险分析：木地板后期使用过程中灰尘长期会上反，无法清洁干净，也会产生室内粉尘污染空气

修复建议：1）可以重新铺贴木地板，基层清理干净后在铺贴；2）用力踩动几次后，使用大功率吸尘器清理干净，然后用密封胶在踢脚板与木地板间打胶处理

问题描述3：燃气管与电源插座间距过近

产生原因：施工设计未进行深化

风险分析：存在较大的安全隐患

修复建议：电源插座移动位置，水平间距至少大于200mm；或者插座面板加装绝缘保护罩

问题描述4：等电位面板固定螺丝缺失

产生原因：施工遗漏

风险分析：存在卫生间安全用电隐患，连接不可靠的话无法保证用电安全

修复建议：及时补装等电位面板固定螺丝

问题描述5：窗密封不严

产生原因：窗上锁点闭合不严

风险分析：窗密封性、防水性差，隔音效果不佳

修复建议：调节窗扇锁点位置，保证窗扇密封严密

问题描述6：砖固定片未去除

产生原因：施工遗漏

风险分析：影响观感质量

修复建议：切割去除砖固定片，禁止强行拉出，防止破坏墙砖

问题描述7：洗菜盆下方柜内插座未安装防溅盖

产生原因：施工遗漏

风险分析：存在较大的安全隐患，强电与水源距离过近易发生线路短路

修复建议：及时加装防溅盖

问题描述8：入户门与地面石材间接缝大

产生原因：石材尺寸不足，切割不垂直

风险分析：缝隙过大容易进入污渍，影响观感质量，同时可能进入水汽侵蚀门框造成门框松动

修复建议：缝隙内清理干净后进行打胶密封

问题描述9：弱电箱内箱体跨接线缺失

产生原因：施工遗漏

风险分析：存在较大的用电安全隐患，如果无跨接线，箱体带电后无法导入大地

修复建议：及时安装跨接线

下面三个问题都跟地漏有关，看起来瓦工师傅是个马大哈啊。

问题描述10：地漏水封不作用

产生原因：地漏预留水封，深度不足，水封被顶起闭合不严

风险分析：地漏使用过程长期反味

修复建议：更换地漏水封

问题描述11：地漏周边砂浆层未收口

产生原因：施工遗漏

风险分析：有渗漏风险，一旦排水不及时水可以通过砖下面的砂浆层流到室外，造成墙面、木地板水渍

修复建议：地漏收边水泥收边，并涂刷防水涂料

问题描述12：地漏壁纸塌陷

产生原因：地漏安装不水平，内测水封不平

风险分析：水封不作用造成地漏反味

修复建议：重新安装地漏水封和篦子

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验房怎么参与？

第一，您家所在小区需要是新建的成建制小区。

第二，在满足第一条的情况下，您可以扫描文末志愿者微信二维码，注明小区名称，申请加入【京房字】公益验房科普群

关于上述群的简版说明如下：

1.此群为纯公益行为，有任何关于房屋验收质量方面的问题，在群内都会有专业人士抽时间为大家解答。请注意，这些解答只围绕房屋质量问题，而且全部免费。

2.每个小区会抽取两位粉丝的房屋进行专业验房，抽取方式为收房前在该小区群里（需要单独建小区群）发红包，具体方案说明附后。

3.请注意，无论是【京房字】还是沣浩达，我们都不介入您个人与开发商的协商、维护权益行为。我们同时作为完全公立的第三方、第四方，从不接受开发商、物业公司任何形式的费用。这一点请各位粉丝放心。

4.在验房过程中出现的各种问题，有些可以在装修中解决。对此，如果您有疑问，【京房字】和公益验房师可以做出建议。这种建议没有偏向，您可以酌情参考。

5.沣浩达为房屋验收领域中数二数三的企业（《广告法》不允许说第一），主持过诸多项目的验收，参与过北京之外多个城市的地方标准制定（北京目前还没有综合的房屋竣工验收地标，各条款都是在各文件和规范中散落的），这家企业可以为中奖粉丝出具有效力的第三方验房报告。业主可以依此要求开发商维修不达标的部分。

6.在您家验收之后，【京房字】可能将这份报告及房屋相关照片作为样板留存，也可能依次进行推送、汇报给主管部门。在这过程中，【京房字】将隐去您的姓名、电话、门牌号等隐私信息，可能留有户型、楼栋等必要信息。如果您接受公益验房，则表示您接受【京房字】的这项条款内容。

7.在这几年的具体实践过程中，也有不少粉丝反馈沣浩达抽取验房名额过少。今天借此机会，也和大家做个说明。沣浩达对外验收毛坯房价格为1000一套（100㎡以下），精装房价格为1200一套（100㎡以下），面积超出部分额外按照每平米单价来收取。并且在公益验房过程中，还有可能因为您家所在位置过远、需要缴纳过路费、开车、停车等产生一部分交通费用（因为需要携带成箱的设备，因此验房师不能乘坐公共交通到您家）。

然而对于同一地块、同一小区，其开发商、建设公司一般来说都是相同的，那么其建设质量对于每一户基本也是相同的，我们通过沣浩达抽取两户进行专业验房，其实是可以以抽样调查的方式反映出房屋的总体质量水平的。那么其他未抽中的粉丝可以考虑根据这两户的验房结果再决定是否进行专业验房。

当然，为了弥补专业验房和粉丝自己独立验房之间的空白，【京房字】也组织了参与装修前期工序、具备验房经验的合作伙伴，为有需求的粉丝进行普通版的验房服务，同样也是免费的，验房结果可以供各家参考。

最后，为大家附上进群传送二维码