赴美记丨贝壳IPO：筹资21.2亿美元，高瓴、软银等有意认购

发布时间：2020-08-13 22:20:26来源：腾讯美股

“

当地时间8月13日，中国最大房地产服务平台之一贝壳将在纽约证交所挂牌，融资21亿美元。贝壳成长速度可观，已经实现盈利，而且现在已经有明确迹象显示，该股将受到众多IPO投资者的追捧。

贝壳IPO大受欢迎，需求旺盛，最直观的证据之一就是，在上市前夕，该公司将IPO价格定为20美元/ADS，高出之前确定的17美元至19美元定价区间，发行1.06亿股ADS，筹资金额达到21.2亿美元。这也意味着，若是消息属实，且IPO交易顺利完成，贝壳就将创下2018年3月爱奇艺融资24亿美元以来，美国市场上最大规模中概股IPO的纪录。

贝壳概况

贝壳运作着一个线上住宅房地产交易和服务平台，是业界巨头之一。2001年，链家地产建立，2018年，链家将其线上经纪平台链家网升级为贝壳，后者获得了极为迅速的发展，最终青出于蓝而胜于蓝，完成了对母体的超越，本次递交美国证监会的IPO文件显示，链家已经被列为了贝壳集团的下属业务。贝壳在多轮融资当中，先后吸引了腾讯、高瓴、软银等知名机构成为其股东。

2019年当中，贝壳平台上总计完成交易220万笔，交易总额（GTV）2.1万亿元人民币，在中国市场上稳居第一。2020年上半年，平台交易总额达到1.33万亿元，同比增长49.6%，成长势头依然强劲。

招股书称，贝壳是中国业界领先的线上/线下房地产交易及服务平台，行业基础设施和标准建设的先行者，重塑了新房和二手房买卖、租房、房屋翻修、房地产金融解决方案等一系列领域中服务提供商与客户互动的模式，成为了同类平台当中的中国第一、全球第二。

截至2020年上半年结束，贝壳的业务已经覆盖中国103座城市，平台上集结了超过260个房地产经纪平台，超过4.2万家店面和45.6万经纪人，在册房源2.26亿套。截至2019年底，平台移动端每月活跃用户达到3900万。

发展前景

根据CIC灼识咨询的研究报告，中国房地产市场的总规模2019年已经达到了22.3万亿元人民币，到2024年预计将达到30.7万亿元，意味着复合年均增长率将为6.6%。

另外一份IBISWorld去年的研究报告则显示，中国房地产中介市场的总营收2019年为320亿美元，从2014年到2019年期间，年均增长5.2%。

造就这样一个欣欣向荣的市场，并将推动其继续扩张的主要因素包括中国庞大的人口基数，不断加速的城市化进程，家庭可任意支配收入的增加，以及中国经济的持续增长等。除了贝壳/链家之外，这一市场上的主要玩家还有中原地产、易居、世联行等。

贝壳能够从激烈的市场竞争当中脱颖而出，很大程度上应该归功于他们建立的所谓ACN（AgentCooperationNetwork，经纪人合作网络），因此他们才有信心自称为“行业基础设施和标准建设的先行者”。

招股书称，在虽然规模庞大，但实则处于发展较早期阶段，基础设施薄弱的中国房地产市场上，他们的网络重新定义了服务者之间的关系。作为贝壳平台底层操作系统，ACN连接不同品牌、经纪人，帮助服务者高效合作、共享成功，进而为客户提供更优质、更便捷的服务。

招股书披露，ACN对于房产交易行业作业效率提升显著：2019年，贝壳平台上超过70%的存量房交易都是通过ACN跨店合作完成的。以店均存量房GTV计，贝壳的效率已达到行业平均水平的1.6倍，贝壳平台连接门店的店均GTV也由2018年下半年的1090万元，增长至2019年下半年的2030万元，增幅高达86.2%。

财务表现

招股书显示，从2017年到2019年，贝壳的总营收完成了从255亿元人民币到286亿元，再到460亿元的“三级跳”，成长强势彰显无遗。同期之内，毛利润从48亿元先后增至687亿元和1127亿元。三年间的净亏损分别为5.4亿元、4.3亿元和21.8亿元。

值得一提的是，在2020年上半年当中，贝壳总营收同比增长49%，达到273亿元的同时，还实现了扭亏为盈，净利润达16亿元，显示出良好的发展势头。

截至2020年6月30日，贝壳持有现金35亿美元，负债54亿美元。

IPO细节

贝壳计划以BEKE的代码在纽约证交所挂牌，通过IPO发行1.06亿股美国存托股票（ADS），每股代表3股A类普通股票，发行定价区间为17美元至19美元，而根据最新消息，定价将跳出区间，达到20美元。

招股书显示，一系列既有股东和其关联机构，和一些第三方投资者都表示出了参与IPO交易的兴趣。腾讯有意在交易中以发行价格认购至少2亿美元的股票，高瓴有意认购至少1亿美元，红杉资本有意认购至少1亿美元，富达国际代表旗下基金和投资账户认购至少2亿美元，富达相关的实体有意认购至少2亿美元，合计达到至少8亿美元。这对于IPO交易之后的股价走势无疑是巨大的利好。

A类股票每股对应1票表决权，而公司创始人、董事长左晖持有的B类股票每股对应10票表决权。标普500指数已经不再接纳类似采用多重股权结构的股票为成份股。

不计承销商“绿鞋期权”、定向增发和限制股等，贝壳的公开流通股票数量将相当于发行在外股票总量的大约9.4%。

IPO完成后，左晖持股(B类普通股)占比将为26.2%。此外，由于部分股东将其持有的A类普通股投票权授予左晖代理，因此左晖投票股权占比为42.4%。由于AB类普通股的投票权本身不同，预计左晖总计投票权能达到82.8%。此外，软银持股9.3%，高瓴持股4.8%。但是但由于双重股权架构，左晖将拥有78%的表决权，可以继续主导公司未来的决策。

根据招股书，贝壳计划将IPO净收益用于下列用途：约30%用于平台功能研发和基础设施基数，包括大数据、人工智能、虚拟现实等；约30%用于新房交易服务的扩张；约25%用于服务多元化及向新地区市场扩张；余下用于一般性企业用途。

IPO承销商包括高盛证券、摩根士丹利、华兴资本、摩根大通、中金、UBCInvestmentBank、中信里昂、瑞信、招银国际等。

交易评估

贝壳希望获得美国投资资本的支持，帮助他们完成中国市场的扩张计划。

从财务数据看，贝壳营收增长强势依旧，毛利润率呈现提升态势，而最重要的是，在最近六个月当中，他们已经实现了净盈利。

中国住宅房地产市场数据化的前景令人向往。此外，能够提供更加顺畅的线上体验，也就意味着贝壳这样的公司即便遭遇新冠疫情这样的挑战，也可以更加有效地面对——该公司早在2018年就推出了VR看房服务，2019年提供该服务4.2亿次。

法务层面，和许多寻求登陆美国市场的中国企业一样，该公司采用了所谓可变权益实体(VIE)架构。这种架构之下，美国投资者将只拥有相关离岸企业的运营结果的契约权利，而不拥有标的资产。

与美国同类的线上房地产巨头Redfin相比，贝壳的营收增长势头要强劲得多，而各种估值指标却要来得更低，意味着IPO的定价也是无懈可击。

总而言之，考虑到贝壳在中国线上房地产市场的强势地位，他们建立的强大网络，惊人的成长轨迹，跨过盈利门槛的重大成就，以及合理的IPO价格，相信不少美国IPO投资者会对这只股票产生兴趣。

免责声明：本文内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。一切有关本文涉上市公司的准确信息，请以交易所公告为准。股市有风险，入市需谨慎。

关注腾讯美股官方公众号——“腾讯美股”（qqustock），更多精彩内容等着你！