业绩冰火两重天，物业分拆上市潮仍继续，谁是下一个“千亿市值”玩家？

发布时间：2020-09-22 21:21:06来源：华尔街前沿

去年至今，房企分拆物业板块上市成为一种潮流，随着物管行业迎来风口，赛道的入口已经异常拥挤。

尤其在今年年中，上市物企发布中报的同时，金科智慧服务、荣万家、合景悠活等不少物管企业像是迎来一场上市狂欢，前赴后继准备入场。

这个"网红造富"行业究竟是真红还是"虚火"？又为什么能如此受到资本热烈追捧呢？

上半年，物企业绩冰火两重天

虽然上半年很多行业受疫情影响，或多或少受到冲击，但物业股在这段时间延续了去年整体向好的行情，整体平均涨幅为49.5%。

大到龙头房企碧桂园，小到和泓服务，这些物业股上市后都表现不凡，股价轮番上涨，持续突破新高。

截至9月22日，港股33家上市物业股中，11家企业涨幅超过50%，银城生活服务、宝龙商业、永升生活服务、滨江服务、鑫苑服务、时代邻里6家企业的涨幅超过100%，银城生活服务半年度股价涨幅高达394.74%。

▲港股物企市值top10

▲港股物企涨幅排名

股价增长叠加疫情因素，上半年物业股的价值更加凸显。33家物业股中28家在上半年营收呈现正向增长，10家企业营收超10亿。除时代环球集团、新威斯顿两家企业营业利润亏损外，其他企业均实现盈利。

其中，碧桂园服务上半年的营收和利润总额在所有物业股中拔得头筹。据公开数据，碧桂园上半年服务收入约62.7亿元，同比增长约78.4%；净利润约13.3亿元，同比增长约61.6%；股东应占利润约13.1亿元，同比增长约60.9%。

▲港股物企上半年营收情况

但业绩分化、业务分化仍是上半年物企的关键词。纵观全部上市物企，上半年总营收369.7亿元，平均营收11.2亿元；总利润73.5亿元，平均利润2.2亿元。仅有10家企业利润超过均值，占比不到1/3，但这少量头部企业拉升了整体均值。此外，17家企业营收低于5亿元，上市物企业绩分化愈发明显。

行业分化的背后，与各家企业母公司实力高低及操盘面积大小有着密切联系。以披露在管面积的物业股数据看来，彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、保利物业的在管面积超过3亿平方米，储备面积超过1亿平方米，充足的土储为各大物企提供强大的支持。

▲物企在管面积、储备面积数据

大势所趋，房企掀起物业分拆上市潮

由于"三道红线"等政策约束和大环境影响，房企们纷纷戴上"紧箍咒"。一边是房地产"入冬"，另一边万亿规模的物业市场正迎来热潮。

今年以来，融创、世茂、恒大、华润等房地产巨头纷纷入局，拆分旗下物业板块上市。

7月31日，中国恒大（3333.HK）公告称，正考虑分拆旗下物业管理服务及相关增值服务业务在香港联交所独立上市。其中，马云的云峰基金认购15亿港元，持股比例1.791%，马化腾的腾讯控股认购12亿港元，持股比例1.433%，"双马"大佬入局，让恒大拆分物业上市格外引人注目。

8月26日，华润置地（1109.HK）也发布公告拟分拆物业管理及商业运营服务业务上市。8月31日，港交所正式披露华润置地旗下物业管理公司——华润万象生活有限公司的招股书。

8月6日，融创中国也发布公告表示考虑在香港就10亿美元物业管理业务进行IPO。虽然此前，融创中国董事长孙宏斌曾公开对分拆物业上市的做法嗤之以鼻的表示，"开物业公司就像办公共服务类机构，如果用分拆上市将其变成赚钱的工具，做法并不可取。"

但在红利面前，谁都无法避免"真香"定律。目前中国"碧万恒融"四大房地产巨头中，仅剩万科还未披露旗下物业上市计划。

为何企业都热衷于分拆物业板块上市呢？分析物业上市潮的逻辑，可见一斑。

方德证券分析师表示，在房地产市场红利期已过、融资渠道收紧的背景下，物业管理服务行业的市场增长势头不减，分拆上市将为房企带来新的盈利增长点与现金流。

此外，拆分物业，单独估值，这样可以摆脱房地产低估的影响，享受到市场给予更高估值的待遇。分拆后，以物业公司名义融资，既能减轻母公司的财务负担，又能得到更多的融资金额，有助于物业公司的发展。

行业增长空间大，物业赴港上市成功率更高

从行业增长角度来看，物业管理行业的增长空间是其受到资本追捧的重要原因之一。

业内人士分析，目前物业管理行业规模是1万亿远左右，以超过年化7%左右的速度增长，10年后行业规模估计超过2万亿元。对国内大陆来说，物业管理是新兴行业，行业集中度低，龙头公司将有极大的成长空间。

银盛泰国际资产管理公司首席投资官郑孔栋先生也证实了这一说法。对于参与跟投恒大物业，他表示，"物业管理行业是一个万亿级的大市场，目前行业最大的公司市场占有率仅2%，是典型的大行业、小公司格局。目前无论从需求还是供给端，我们看到这个行业在进入快速整合期。"

同时，他也预见，"类似恒大集团这样的龙头公司，其增长速度更是远超出行业平均水平。"

相对于房地产行业进入下行周期，物业管理行业因企业多属于轻资产公司，业务稳定，经营风险较小，通常具备良好的现金流、成长性好、抗风险能力强等特点，同时，行业整体直接面向消费者，有可能发展出新的盈利模式，具有新的增长点及广阔的市场空间，因此越来越受到投资者青睐。

对于物业公司更倾向于选择港股而非A股上市的原因，一个重要的原因是，相对于A股市场，物业服务公司寻求港股上市的成功率和IPO效率都更高。证监会对地产子公司型物业公司IPO抱有审慎态度，对申请IPO的公司盈利要求及分拆子公司上市的关联交易比例的要求均比较严格。

即使如此，整合上市，拆分包装再上市，已经是资本市场的常见套路。当然也有不少业主担心产品与物业服务分离后，投诉维权可能存在扯皮现象，不能保证处理响应的时效性。

对此，中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红提醒，"如今不是野蛮生长的时代，而是优胜劣汰，且大且强且优才有大迈步大发展的机会，企业分化明显，中小弱不敌大而强，大而強不敌大而优且强。拆分物业，让专业的人做专业的事，对企业减负提效都有好处。但买房一阵子，物业服务一辈子，只有规范物业管理制度，监管与服务市场的工作同步跟进，才能成为真正的物企赢家。"

值得注意的是，从8月份开始，港股物业股已开始出现集体回调。这也充分说明物业股估值及利润越来越趋于合理，市场最终趋向理性。随着恒大等房企巨头入局，物业股未来的趋势不再是"鸡犬同升"，而显示强者愈强的格局。

部分图源：网络

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