2020年9月办公空间品牌发展报告

发布时间：2020-10-26 12:20:34来源：迈点研究院

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9月，办公租赁市场整体供大于求，租金走势继续下探。但三季度经济复苏的信号，为联合办公领域的扩张和融资带来信心。随着联合办公市场进入深水区，头部企业不断探索新的运营和盈利模式，基于科技开发的增值服务或将成为联合办公行业的全新突破口。

一、市场行情

数据来源：中国房价行情网

9月全国主要监测城市办公租赁市场租金走势继续下探，环比小幅下降，同比下跌4.46%。全国主要监测城市按平均租金排名Top5从高到低依次为：北京5.32（元/日/㎡）、上海3.93（元/日/㎡）、深圳3.5（元/日/㎡）、广州3.18（元/日/㎡）和南京2.41（元/日/㎡）。一线城市经济韧性相对较强，租金水平依旧位居前列。

环比来看，除了深圳环比下降6.91%、青岛环比上升6.82%外，其他城市环比变动幅度均在4%以内。同比来看，除青岛和西安，主要监测城市租金同比均明显下跌。尽管经济回暖，但由于办公市场前期库存高企，加上下半年集中供应，整体市场仍供大于求，一线城市办公租赁市场租金走势仍在下滑。

二、行业动态

1、政策导向

资料整理：迈点研究院

9月2日，沈阳优化营商环境，发布3.0版改革方案，将推行企业开办“一业一证”审批模式，实现行业“一证准营'。近年来，沈阳市以优化营商环境为基础进行全面深化改革，包括提高私营企业活跃度等，使其营商环境有了一定程度的改善。根据万博发布的《2019中国城市营商环境指数评价报告》，2019年年底，沈阳市营商环境排名全国第23位，在东北三省中均排名第二。

9月，北京发挥示范作用，经济政策频出。9月4日，习近平总书记在服贸会上宣布，支持北京打造国家服务业扩大开放综合示范区。国务院随即于9月11日批复了工作方案，标志着北京市服务业扩大开放综合试点进入全面升级的新阶段。9月7日，北京发布促进数字经济、数字贸易发展的相关政策，将以数字贸易和科技创新为主要方向，推动数字贸易试验区、大数据交易所和数据跨境流动监管三项建设。有利于提升北京对国内外创新资源的吸引集聚能力，早日成为国际数字化大都市、全球数字经济标杆城市，为全国数字经济发展起到了先导和示范作用。

另外，REITs最近也有新进展。自8月初国家发改委就REITs试点项目申报工作作出具体安排后，多地近期先后出台政策积极响应，为本地REITs产业的健康发展保驾护航。月底，北京六部门联合出台基础设施“REITs”十二条，对参与其中的企业、个人给予支持。截止目前，已有北京、江苏、海南、重庆、深圳等地出台政策文件，支持辖区内企业把握REITs发展的新机遇。相关企业和中介机构也在加速推进项目申报工作，力争入围首批试点。基础设施公募REITs作为基础设施投融资领域的一项重大创新，正在市场参与各方的努力下稳步推进，有助于盘活存量资产，为商业地产的REITs试点带来曙光。

2、品牌动态

资料整理：迈点研究院

根据统计局数据，前三季度国内生产总值722786亿元，同比增长0.7%，前三季度经济增速由负转正。第三季度GDP同比增长4.9%，环比增长2.7%。主要指标的增速由负转正，明确传达了经济复苏的信号，为联合办公领域的扩张和融资带来信心。

9月，头部品牌蓄势已久，纷纷扩大规模，占领市场份额。氪空间、Distrii办伴、星库空间、ATLAS寰图、德必和WeWork等品牌均传来扩张和融资的好消息。据悉，2019年5月，深陷关店、裁员、欠佣、巨额起诉等困境的氪空间获得老股东IDG资本、歌斐资产、英诺等10亿元投资后，开始了轻重资产并举的业务转型。氪空间确立了“全周期企业办公服务商”的新战略，将业务范围从“联合办公”扩展到“综合办公服务+新型资产管理”，推出了财税、管理、亲子等多种直播课程，并联合相关企业推出租房优惠、健身课堂、蔬菜配送等生活便利服务。开始“双腿走路”后，氪空间顺利走出困局，目前在北京、上海、广州等10多个城市，运营40多个联合办公社区。Distrii办伴紧随其后，在今年开业的9个项目中，有3个实现开业满租，其中2个项目位于北方区。这得益于Distrii办伴在成立之初就开辟了“智慧新办公”的赛道，自主研发包含智慧防疫、智慧通行、智能会议室等在内的全流程智慧楼宇解决方案，为楼宇、企业和空间使用者创造价值。随着联合办公市场进入深水区，头部企业也在不断探索新的运营和盈利模式，基于科技开发的增值服务或将成为联合办公行业的全新突破口。融资方面，WeWork中国宣布获得挚信资本2亿美元追加投资，此次新融资意味着WeWork中国将全面实现本土化运营，有望更高效、扎实地贴近中国市场需求。

三、重点品牌案例

潜在客群关注：INNO

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数据来源：迈点研究院

9月潜在客群重点关注品牌为INNO，搜索指数上升5.25%，至13.64，排名位于搜索指数第7位。INNO是瑞安办公旗下以“新办公、新社交、新天地”为核心理念打造的全新办公品牌。瑞安办公拥有16年以上办公项目的开发及资产管理经验，目前在全国范围内办公管理面积达192万平方米。瑞安办公产品的投资主要分布在上海为核心的一线及新一线城市。今年疫情期间，旗下位于杨浦区的INNO创智入驻企业数量不降反增，达到66家之多，引起行业热议。这主要得益于其提供的高品质服务，包括协助中小企业采买防疫物资，推出共享HOTDESK（低租金单人办公）等吸引企业纷纷入驻。

数据来源：百度指数

9月INNO潜在客群主要分布于上海、北京、深圳、广州和杭州等地，潜在客群集中于20-29岁和30-39岁群体，所占比例分别达到47.62%和36.19%。潜在客群主要为男性，占比73.33%。

媒体关注：德必

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数据来源：迈点研究院

9月媒体重点关注品牌为德必，媒体指数大幅上涨至81.64，排名攀升至媒体指数第3位。近期媒体对德必的关注主要集中于德必文化9月17日IPO上会。作为文化创意产业园区的运营服务商，德必科技致力于以文化创意产业园区设计和运营管理能力为基础，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造。目前，上海德必文化已在北京、上海、杭州、南京等城市，以及意大利、美国等海外地区以承租运营模式管理了40个文化创意产业园区。另外，德必集团于9月25日在上海市嘉定区嘉加德必易园主办的2020第五届国际社群节颁奖盛典也获得了媒体的广泛关注。

运营突出：COHESION目林

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数据来源：迈点研究院

9月运营指数表现突出的品牌为COHESION目林，运营指数上升78.94%达到16.91，排名攀升至运营指数第31位。COHESION目林9月微博发布活跃，主要围绕目林特别活动“有为青年”系列，打破常规办公空间模式，在成都目林空间直播呈现”办公室里的法式生活等，微博粉丝数环比8月上涨165%。据悉，COHESION目林围绕自由职业者及小微创业公司的核心需求，推出系列服务来吸引创业人才，目前目林联合办公空间已入驻广州、上海、成都和西安等一二线城市。

四、办公空间品牌影响力榜单

在本月迈点研究院最新独家发布的“2020年9月办公空间品牌影响力榜单”中，前十办公空间品牌分别是：WeWork、优客工场、车库咖啡、腾讯众创空间、INNO、梦想加空间、氪空间、ATLAS寰图、楼友会和创富港。

数据来源：迈点研究院

榜单内共计77家办公空间品牌，这些品牌里，45%的品牌指数排名上升。具体来看，40%的品牌搜索指数排名上升，29%的品牌媒体指数排名上升，22%的品牌运营指数排名上升。完整榜单如下：

五、榜单数据说明

办公空间品牌榜单数据来源于迈点品牌指数MBI，根据9月迈点品牌指数MBI办公空间品牌类目300余家品牌数据汇总统计而成。具体说明：

1.迈点品牌指数MBI(办公空间)说明

迈点品牌指数MBI(办公空间)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。

监测对象：办公空间

计算公式：MBI=a*SI+b*OI+c*MI

注：MBI，指某品牌的迈点品牌指数数据;a、b、c，指系统中的加权系数;SI(searchIndex)，指搜索指数;OI(OperationIndex)，指运营指数;MI(MediaIndex)，指媒体指数。

注意：企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测，但迈点品牌指数MBI不能与其品牌发展完全等同。

搜索指数：一段时期内，品牌关键词在各大搜索引擎中正面搜索频次的加权和。

运营指数：一段时期内，品牌在互联网和移动互联网的运营情况，如APP、微博、微信等。

媒体指数：一段时期内，大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的新闻数量。

2.统计时间：2020年9月1日-9月30日

3.监测范围：办公空间类目300余家市场主流品牌。

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