超哥看房第二期：绝佳位置新建民宿 一套140万敢不敢买？

发布时间：2021-02-18 07:59:04来源：这才是日本

大家好，我是大阪超哥。今天，日本4万名一线医护人员开始接种疫苗了，7月奥运之前，将完成全民接种。

按照日本政府去年的计划，最快4月开始将分批允许外国游客入境，以目前疫情持续走低的情况来看，3月份之前或3月份就可以得到有效控制。这样，我不知道，超哥的日本房产抄底系列，会不会这次就是最后一次！！！毕竟，当大家都看到曙光的时候，再拿出来贱卖的就少了！上期超哥日本房产抄底第一季，抄底的是大阪日本桥项目，一共47套，低于同行价30%以上，自12月28日开始公开销售，在1月11日两周时间就卖光了。卖的快超哥感谢大家的信任，更让超哥开心的是粉丝说，超哥推荐的价格确实公道。

这期抄底项目算是超哥日本房产抄底的第二季，大家先看看项目的视频介绍。感冒了八天了，超哥这次就不出境了。

接下来我个人对这个抄底项目的说几点感受，我觉得不仅针对这个项目，你也可以用这样的思考方式去类比其他项目：

1，抄底抄底，两个字，容易仅仅把大家限制于只是价格低。其实，首先是看项目的投资方向，超哥觉得大阪房产的投资方向只有一个，那就是民宿旅馆酒店方向。为什么？大阪与东京相比，无论比GDP还是比人口规模，大阪跟东京都不是一个量级的，哪怕大阪GDP在日本仅次于东京。但是，虽然经济规模和人口不是一个级别，但两个地方每年接待外国游客却在一个量级，都是1000万左右的级别。这样，大阪的酒店是不够用的，日本政府也才在大阪实行特区民宿的政策（一年可以经营365天），以弥补酒店接待能力的不足。所以，如果投资民宿，大阪还是最好的选择地。其他投资类型，我没看出大阪比东京有哪些明显优势，当然大阪比东京的房子便宜了三分之一左右。这期抄底项目，依旧是可做公寓也可做民宿的新建大楼，比日本桥项目还新，是2020年12月才建成的。

2，做民宿，要想有入住率保障的话，那位置一定要好。大阪做民宿，什么样的位置才好呢？这个问题要先想，外国游客来大阪到底是图啥来的？毫无疑问，大阪之所以跟东京接待外国游客在一个级别，是因为大阪距离东南亚更近，机票更便宜，很多旅行团的日本路线都是，大阪进大阪出，或者东京进，大阪出。往往游客最后一两天是用来购物的。大阪有啥逛的？除了环球影城，我也不觉得其他游玩地特别吸引人，当然以大阪为中心，去神户京都奈良都是30分钟内。所以民宿如果距离购物中心近，去环球影城和去大阪周边也交通方便，那就是最好的民宿地。大阪购物的宇宙中心，国人耳熟能详的就是难波心斋桥了，其实这俩是步行街连在一起的。日本桥抄底项目距离心斋桥步行13分钟。这个惠美须町抄底项目步行难波12分钟，从难波乘车去神户奈良京都都很方便，项目步行到惠美须町地铁口4分钟，往北三站地换地铁可以直达环球影城。就位置来说，做民宿跟日本桥项目一样都是非常好的地方。

3，在对比了位置之后，再对比价格才有意义。日本桥抄底项目步行心斋桥13分钟，步行日本桥地铁站4分钟，因为在中央区地价贵，每平米抄底均价是80万日元卖完的，低于同行价30%以上。惠美须抄底项目步行难波12分钟，步行惠美须地铁站4分钟（日本桥南边一站），因为在浪速区，地价比中央区地价便宜点，每平米抄底价70万日元，同样低于同行价30%以上。我是对比过价格的，但是我不能未经授权把人家的价格放在这做陪衬，建议你可以搜集信息对比下。

下面是销控表，目前一期所剩不多，一共3个户型

以在售的一期二层为例价格如下：

01和06户型48平：

3270万日元（200万人民币），均价67万日元/平米02到04户型38平：

2550万日元（156万人民币），均价67万日元/平米05户型35平：

2350万日元（143万人民币），均价67万日元/平米

4，投资收益这个抄底项目提供两个托管模式供选择，一个是相当于包租，你把房子长租给我们，我们每月给你固定收益，大概每套房子每月固定收益为：10万日元左右，约6000多人民币，算下来年回报是4%左右。一个是托管做民宿，这个项目这么好的位置，已经被定位为精品酒店标准来运营，设有前台，24小时提供酒店式服务，疫情之后可以拿到大约6%的净收益。这里提醒大家记住一点，在日本有净收益和表面收益率之分，表面收益率是还没扣除各种费用，净收益就是扣除后净拿到的收益。托管民宿除了收益高以外，还有就是申请民宿牌照的几十万日元你也不用出了。

5，其实投资房产主要看价格位置和收益，然后就是关心下建筑质量。关于建筑质量，如果是新建的，日本的大楼基本都没问题，只是一些大公司开发的更值得信赖而已，不会像国内那样，不同开发商开发的价格相差那么悬殊。惠美须这个项目开发商也是比较牛的，是大阪地铁公司开发的，连接日本三大商圈（梅田-难波心斋桥-天王寺）的御堂筋线，沿途遍布政府办事机构的谷町线等大阪市内的地铁，都是大阪地铁公司建设和运营的。他们自然拥有人口流动的大数据。说白了，抄底的就是大阪地铁公司的大楼（大阪市100%持股大阪地铁），他们也想在民宿领域分一杯羹，只是时机不好遇到疫情。所以从这个角度看，以大阪地铁公司的眼光，位置自然不必多说。建筑质量呢，不仅不会差，而且必须有配得上大阪地铁档次的项目，前面视频里估计大家也能感受到这栋大楼非常独特的设计感。

6，最后回答一个大家问的特别多的问题：日本买房子可以移民吗？买房和移民（日本经营管理签证），既可以说无关，也可以说有关联。经营管理签证必须在日本开公司经营项目，你在国内开奶茶店开餐厅，你来日本也经营奶茶店开餐厅，你不担心经营不下去的话，那不买房也可以下签和续签。但是如果你在国内的事业无法复制到日本，你在日本没有可做的项目，但就是有钱，那你买可以做民宿的房产，用来经营民宿事业，也能下签，当然你要买在入住率有保证的好位置，不然营业收入保不住公司运营成本，第三年续签有困难。还有一种情况是，国内的事业可以复制到日本也可以下签，但是担心没业务续签难，也可以申请时加个民宿经营的事业，这样比较稳妥点。但是如果你买房出租收租金作为事业，无论多大规模，都因为这是投资行为，不是经营管理行为，而无法下签。最后关于这个项目或经营管理签证更详细的情况，大家可以加超哥微信私聊，我也准备在近期开个线上说明会，集中解答大家关于抄底项目以及日本移民教育生活等疑问。