万达商管与港交所“重温旧梦”，万达地产也在路上？

发布时间：2021-10-22 22:31:04来源：玩转港股

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兜兜转转5年多，万达商管终于要重新回到港交所的怀抱。

来源丨市值观察

作者|赛文

编辑|小市妹

10月21日，珠海万达商业“重温旧梦”向港交所提交了招股书。

“万达商业曾经顶着当年港交所最大IPO登陆资本市场，上市后却没有享受到投资者高级别的礼遇。”

2016年9月，万达商业从港股退市，因为包括王健林在内的大股东们对如此低的估值难以接受。丁本锡（时任万达商业董事长）曾说，“香港市场用自己的尺子来衡量万达商业的商业模式，是不适宜的。”

退市时万达商业市值不足2400亿港元。但是公司2015年的净资产达到300亿人民币，市盈率近不到7倍。

而在A股，商业地产平均PE超过30倍。要知道，如果万达商业登陆的是A股，那么它的市值可能来到9000亿元以上。

时过境迁，在政策与监管的洗礼下，A股逐渐成熟，商业地产估值回归理性。

与此同时，万达商业脱胎换骨，推进业务结构的转型。

2018年1月，腾讯、苏宁、京东、融创，与万达商业签订战略投资协议，出资约340亿收购万达商业从香港H股退市时引入的投资人所持有的约14%股份。

万达商业地产将更名为万达商业管理集团，逐步剥离房地产开发业务，转型成为纯粹的商业管理运营企业。

2020年9月，万达商管提出从2021年起，全面推进“轻资产”策略，即不再投资持有万达广场物业。

业内分析，这种轻资产模式有两个显著优势。一是，效率的提升。物业方强在拿地和建设，运营方强在管理，双方都在发挥自己的特长，有利于提高经营绩效。

二是，可以更好扩张。重资产对于资金需求量达，轻资产则专注于品牌和管理的输出，放大经营价值，降低资金要求，加快扩张步伐，也能给万达商管腾出业务多元化的空间。

从估值来看，如果万达商管在港股上市，估值水平不能简单和住宅物业类比，更有参照意义的是商业物业管理公司的估值水平，比如今年在港股上市的星盛商业，目前市盈率(TTM)在20倍左右。

即便再有所折价，万达商管的轻资产模式，在当下港股市场的正常估值水平，也比之前地产模式要高出很多。

兜兜转转5年多，万达商管终于要重新回到港交所的怀抱。

值得思考的是，在万达商管推进轻资产的同时，它的地产业务也被转到万达地产当中，而且规模还在一直壮大。

2020年，万达地产业绩指标定到800亿元，并且计划2021年重新回到千亿级的规模。早在2019年，万达地产的股东就已经变成富泰（香港）投资和深圳迪讯实业，成为香港公司实控企业。

而在今年4月，万达方面意向受让中国新城镇29.17亿股股份。

这是不是意味着，距离万达地产去港股上市也不远了呢？

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