一个死磕5平米的项目

发布时间：2021-10-25 10:41:36来源：真叫卢俊

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愿意在户型上琢磨的开发商，越来越少了。

我看过很多所谓神户型，都是在尽可能小的面积里做出多功能性。

但生活和居住体验呢？几乎没有。每个空间都很小，所谓功能，大多鸡肋。

很少有人意识到，这种神户型，换房会来的更快。

坦白说，现在换房越来越贵，越来越难。

买一套能住很久，居住体验更好的房子，对刚需更重要。

房住不炒下，楼市已经进入下半场，把时间维度拉长，把户型做大一点，不超预算，又能改善的产品，才是整个行业产品的新方向。

谁先满足这个预期，谁就给刚需下了新定义。

南京的江北新区，拿出了一个极致样本，一次产品理念的颠覆，一次超出业主预期的满足。

今天我要聊的就是，先行一步的项目，天悦锦麟。

只是比一般三房户型大5平米，但恰恰就是这5平米，放对了位置，就多出很多功能空间。

01

死磕的5平米在哪？

那就从南京江北新区城南中心，天悦锦麟117平户型开始说起。

一个117平米的户型，主卫带有台盆+马桶+淋浴房+浴缸的四件套，此前几乎没有出现。

这种配置只会出现在约180平户型。

但因为面积太大，总价太高，像江北新区还不够改善，约180平的产品近乎绝迹。

那么想要一个浴缸的生活，在江北约400万以内，原本，是买不到的。

第一次有产品做到在这么小的面积，也可以很改善，所以说这是一次行业产品理念的颠覆。

为什么天悦锦麟可以做到？

一方面是对江北市场的预判，过去江北集中上市了一大批刚需紧凑户型，迎合更多短线投资客。

5年过去了，江北新区起步面积从约80多平抬升到100多平，更多的改善会在未来3-5年有更强烈的需求。

买房人在成长，开发商的产品更应该早一步。

回到产品，这5平米多在哪？先来看看实景图：

客厅开间拉宽，别人家约3米多，天悦锦麟拉到约4米5多。

有了大方厅，更大保证了餐客厅的完整性；

双开间阳台拉宽，有了两个开间更大的生活阳台；

卫生间进深拉宽，保证了主卫4件套，有了浴缸。

多5平米，但不是浪费，你仔细看，整个户型过道很少，多5平米，多了很多场景。

这样做之后会怎么样？

客厅约4米5的开间，如果不放沙发，这就是一个很好的孩子爬行区。

因为3米多怎么都是不够宝宝爬的，但4米5的尺度就刚刚好。

孩子大一点，客厅又可以变成钢琴房，约60公分放书桌和一个钢琴，绰绰有余。

客餐厅等宽，这是一个约35平米的客厅，一个完整动区，摆一个六人餐厅，你可以把最亲密的朋友请回家。

这是一个足够大的社交空间。

极配思维，多花约5平米的价格，不用增加太多的预算，但是带来完全不一样的生活。

比如说，浴缸真的不实用吗？为什么约180平的户型就一定要配浴缸？

不是不需要，只是代价多少而已，如果你买的起一个带浴缸的房子，为什么不呢？

想象一下，是不是每次要跨进浴缸去淋浴，就觉得浴缸变成鸡肋。

所以当淋浴房和浴缸同时存在，浴缸才有了真正的意义。

所谓改善，就需要这种颗粒度的细节考虑。

为什么要把5平米放在这，会有什么不一样？

为什么一定要有大方厅？为什么要做主卫4件套？为什么一定要有浴缸？

因为这是一个你会住很久的房子。

你要从结婚住到有小孩，有了老人小孩，浴缸就很重要。

没有小孩能抗拒浴缸，爱上洗澡，只要把他丢进浴缸就行，而且不用担心会感冒。

你呢？忙碌了一天，属于你的室内私汤，温度刚刚好，没有什么是一个泡澡不能解决的。

02

以117平为设计原点，最小的约97平有哪些坚持？最大的约135平的又放大了哪些？

这才是这套户型设计的完整逻辑。

约135平户型，动区极度放大，场景更多了。

这是一个满足几乎所有需求的户型。

约9米2长阳台+超大横厅+中西双厨+主卫四件套，这几乎是约180平才会有功能设置。

“135平能做到别人家180平才有的配置，能做到该有的都有了，而且才400万左右，这就是最打动我的地方”。

在踩盘时，听到的一位想以小换大置换的老江北人对约135户型的评价，应该也代表很多人的共鸣。

约135平户型在约117平的基础上放大了哪些？

约35平米大横厅+西厨吧台+约9米2的长阳台。

嗯，约135平也能有这样的空间尺度，大大超出了业主的预期。

很多人忽略了厨房。

为什么要有西厨吧台？

当你晚上一个人加班回来，坐在6人餐桌吃饭，空荡荡的桌子，寂寥感爬上心头。

但如果有个西厨吧台，那就是你一个人的空间。

静静坐一下，打开冰箱喝一杯，或者晚上饿了吃个泡面，早上吃个鸡蛋，就算一个人也很自在。

中西双厨，意味着厨房的空间更大，生活立刻丰富起来。

下厨房，是一家人可以一起做一件美好的事，最好的方式。

你会和刚刚懂事的孩子说：“妈妈炖鸡汤，爸爸给你煎牛排，你负责择菜”。

有了这么个空间去承载，生活才真的活了起来。

很多人忽略了阳台。

约9米2的长阳台，带来的是感官上的享受。

一进门，大横厅的扑面而来，阳台与客厅间的连接墙体很少，因此空间感的冲击力极强。

在阳台放投影仪的算很少见了，这或许也是你未来的生活。

阳台，是生活的升级，拉近与室外的对话。

一个阳台就接近15平米，它可以是一个小型健身房、家庭茶室、私家小花园，春华秋实是你的四季，生活有百般模样。

97平，小了之后，哪些还在坚持？

坦白说这是需求量最大的一个户型。

双卫、方厅、双开间大阳台，主卧还有衣帽间，坚持了标准的酒店式套房。

过道很短，一个零浪费的户型。

这个产品的底层逻辑是，虽然面积只比市面上大一点，但把每个空间放在该有的地方。

本质上是希望这套房子能有更长的生命周期，降低你的换房成本，让你能住的更久。

好的产品的本质，是对客户需求的洞察力。

起步户型必须配有双卫生间，在老人来带孩子之后才知道有多重要。

每天早上的那几分钟从容还是窘迫，就是真改善和刚需之间的不一样。

没有双卫，甚至会是加速你换房。

即使是最小的房间，也是可以放下衣橱和书桌。

约1米2儿童床贴边放，配上约60公分的柜子，约80公分的书桌。

抠细节到这种程度，就是能直接告诉你未来家具摆放的位置，甚至到尺寸。

这是设计团队和营销团队模拟过很多遍的结果，拿着卷尺一寸一寸调整出来的尺度。

总结下，这一系列户型，有坚持，有放大。

在限价当下，户型设计能做出翻天覆地的大花招是不可能了。

但是把人们忽略的阳台、浴缸、厨房都坚持下来，用好这5平米的空间，也是另一种死磕到底：

约117平户型可以打90分，满足约140平的生活方式；

约97平户型就实现了约110平的功能空间；

约135平户型就能满足约180平的功能。

天悦锦麟的背后，为什么要这样死磕户型？

03

对比一下，你就知道这个户型做了哪些创新。

回到约117平的户型，和常见的三房做个对比：

客厅约4米5的开间，市面上大多数是做了约3米6紧凑型；主卫的含淋浴四件套，市面上大多数只做了三段式。

各种尺度压缩之后，就是一个市面上最常见的约108平的户型。

但，天悦锦麟为什么就要和大家不一样？那就从它背后的开发企业说起。

作为地产商，死磕户型，让市场上有更多大家都买得起，又能满足丰富的生活想象空间的房子，这种大胆尝试的革新精神，或许本身就是一种行业特征。

建筑的终极目的是满足人对美好生活追求。

天悦锦麟作为新希望地产和大悦城控股合作开发，共同研磨出来的产品，更具备这种大胆创新的精神。

南京第一座大悦城本身就是一个超级IP，城市级地标。

这是新希望地产的锦麟系在南京第二次亮相，产品迭代有迹可循。

南京第一批开始做双开间阳台，其实就是去年新希望的锦麟融誉府。

从功能性的晾晒单阳台，延展出既能晾晒，又可以养花看书发呆的双开间生活阳台。

多5平米，可能生活就不一样。

（锦麟融誉府双阳台实景）

这次，天悦锦麟不仅坚持双开间阳台，还把很多人忽略的浴缸、厨房、方厅做了更多的放大。

产品的迭代，是在引领市场需求。

就像苹果13出来了，你就会去买一样，不是你缺手机，而是你想要更好的。

这是新希望地产和大悦城在产品上坚持的理由，去贴合当下年轻人的的需求。

现在的年轻人对于舒服这件事更在意。

比紧凑型多了5平米的舒适度，多了很多生活空间，但预算并没有大涨，压力不会太大。

不做小，但也绝不浪费，让你有更多时间做更多事情。

这个房子卖给你的不仅是空间，更是时间，能让你在家里呆更久，和家人有更多的相处时间。

也许只是和爱人一起做顿饭，陪爸妈在阳台打理花草，陪孩子在浴缸玩耍，自己在吧台喝一杯......

每个人都能在这个房子里找到自己空间。

天悦锦麟对户型理解，是对时间的理解。

交付的不仅仅是空间，更是给每个人最宝贵的时间，一个更好的解决方案。

（注：文中所有户型图均为示意图）

04

最后，为什么没多少人在户型上创新了？有设计总说过他自己的苦衷。

每天围绕在他们的脑子里的多数会是这样的意见：

——边上都是100平米的，所以我们要做90平米的控制总价，保证市场竞争；

——土地成本已经很贵了，能不能附加值做的高一点，这样有助于提升单价；

——工期来不及了，我们先把样板段抢出来先蓄客。

怎么样，这些意见看上去都是对的，而且都是必须的，而且无可辩驳的。

但是我们仔细想想，哪些建议是真正从客户角度出发呢，哪些是真正从居住舒适度出发呢？

天悦锦麟，有点不一样。

——周边都做约108平，他要做约117平的，为了设计出住更久更舒服的房子；

——所有人都抢工期，他把样板间砸了重新做，为了高度还原未来生活；

——地处江北城南中心这样成熟配套的地段，毛坯限价已经28000元/平，还要抠约5平米的功能空间，为了控制总价，交出一个让年轻人能买得起的好房子

为什么此时此刻会做出这样的产品？为什么一定要和周边竞品如此不一样？

南京并不是没有做好产品的能力，而是缺一种为用户做产品设计的能力。

有预判能力并且愿意死磕的开发商，或许才能活得更久一点。

市场热，就打磨产品；市场冷，就拿出产品。

道理很简单，但房地产行业普遍浮躁的大环境下，做到的并不多。

所以，当天悦锦麟示范区一公开，现场人气爆满，市场认可度极高，我一点也不意外。

买房人对天悦锦麟评价最多的就是：

“在江北，户型能这样做，很难得了，品质感很好，大大超出预期。”

所以，南京江北城南中心的天悦锦麟，或许值得去看看，去见证一片热土的价值兑现。

更多项目信息

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免责声明：

项目地址:南京市浦口区浦滨路与河滨路交汇处

本项目住宅推广名为"天悦锦麟”,住宅备案名为“天悦锦麟府”。开发商:“南京悦锦成房地产实业有限公司”。本户型图为装修示意图，仅供参考,不作为要约或销售承诺。其装修、家具、陈设等不属于交付范围，也并非交付标准。不同户型的面积尺寸,功能布局，空间分割等均有不同，相同户型因楼栋.楼层，单元。房号等差别，局部结构、朝向、面积等也可能不同，可能存在镜像对称户型,具体以《商品房买卖合同》及附件等协议约定以及政府最终审定的图纸为准。本资料制作时间2021年9月，有效期3个月。

以上为正文，来自真叫卢俊团队

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