一个10万平米的商业，每天的客流在多少才能正常运营？
发布时间：2022-01-02 18:36:11来源：卢帮主
大多数人判断店面好坏首先计算的可能是店铺面积和租金，很少有人首先计算客流量。我们需要转变观念的是：通常一个店铺价钱贵，并不仅仅是因为面积大。
店铺选择的四项核心指标：第一项是客层；第二项是客流量；第三项是面积；第四项才是价格。
客流量的大小是判断店铺所在地段好坏的重要因素，客流量大，店铺的销售业绩才会高；同样的道理，运营也可通过监控店铺客流量，来粗略判断商户的经营业绩。
下面通过一个购物中心服装店铺案例来说明客流量测算逻辑，为便于说明做了部分简化一、租赁合约该服装店租赁面积150平米，租金及物业费250元/平米/月，租期3年；
租赁面积
数额
说明
1租赁面积（㎡）
150
2租赁期限（年）
3
3、租金及物业费（元/㎡/月）
250
二、开店固定成本开店固定成本包括店铺租金、员工成本、电费、装修费等。
该店铺每月经营的固定成本为：3.8万元+2.4万元+0.4万元+0.6万元=7.2万元三、保本销售额
为了达到不亏本，店铺每月的营业额至少要与经营店铺的成本持平，才能保证存活下去，即：销售金额-进货成本=店铺经营固定成本。
假设平均零售价300元/件，销售平均折扣85%，进货折扣率60%，那么每月需要卖出的件数为：
7.2万元/(255元-120元)≒531.5件/月
月销售金额=13.6万元销售坪效=904元/平米/月
四、客流量
设该家店铺平均客单件为1.2件/人，那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为：
17.7件/天÷1.2件/人≒14.8人
假设每天进店的100个人当中有10个人成交，即成交率为10%，那么每天进店的顾客人数为：
14.8人÷10%=148人
如果进店率为5%，那么该家店铺门口的客流数量为：
148÷5%=2953人
从而，计算出该家店铺每天必须有2953个人经过此店的门口，即客流量为2953人时，这家店铺才能保本，超过2953个人的客流量这家店铺才有盈利空间。
启示：
1、当店铺门口的客流量增大时，其店铺的销售业绩也会得到相应提高。考考大家，如果客流为日均4000人，其它因素不变，该店铺能赚多少钱，多长时间回本？
2、还可以通过提高进店率、成交率、客单件等多种方法来增加利润。3、对于甲方朋友来讲这个服装店铺租金和销售的占比（租售比）达27.94%，基本处于亏损边缘；务必要尽快开展经营辅导，对店铺进行进行分析，到底什么原因导致目前状态？尽快改善业绩，避免陷入亏损！
以上是针对单个店铺，如果针对购物中心，比如一个10万平米的商业，每天的客流在多少才能正常运营？
一、销售额
建筑面积10万平米的商业体，净租赁面积在5万平米左右，通常业内认为销售坪效1000元/平米/月，商家不会亏损。所以一个10万平米的商业体月均销售应该在5000万，日均销售167万。年销售6亿
这个没有细分主次力店和普通商铺，通常主次力店销售坪效低于1000元/平米/月。当然这个销售额没有考虑每个商业体的租金水平。连锁知名商业体或者成熟商业体租金坪效相对较高，对商铺经营提出更高要求，当然相对来说成熟商业体客流更高，销售机会较大！
二、客单价
10万平米的商业体月均销售要实现5000万，每月客流应该要多少才能支撑呢？
这就要了解商业体的客单价。由于2020年受疫情影响，我们就以2019年华东部分购物中心的客流销售来做参考;
2019年华东部分购物中心销售客流统计
项目
年客流（万人）
年销售（亿元）
日均客流（万人）
日均销售（万元）
客单价（元/人）
南京德基广场
3166
112
9
3,079
355
杭州万象城
2000
45
5
1,233
225
杭州城西银泰城
2400
47
7
1,277
194
南京新百中心店
2500
48
7
1,315
192
南京艾尚天地
720
10
2
274
139
南京建邺万达广场
2000
25
5
685
125
杭州西溪印象城
1855
21
5
583
115
南京东方福来德
700
8
2
219
114
温州万象城
1500
16
4
438
107
上海五角场万达广场
5323
50
15
1,381
95
南京江宁万达广场
2500
23
7
630
92
龙湖杭州滨江天街
2300
20
6
548
87
合肥万象城
2300
20
6
548
87
南京虹悦城
1800
15
5
411
83
杭州湖滨银泰in77
6500
52
18
1,425
80
合肥之心城
2300
17
6
474
75
南京水游城
2114
15
6
411
71
龙湖杭州金沙天街
2600
18
7
493
69
杭州大悦城
1800
12
5
329
67
杭州远洋乐堤港
1500
10
4
274
67
南京江北印象汇
1135
7
3
193
62
杭州拱墅万达广场
1700
10
5
274
59
南京景枫KINGMO
2300
13
6
364
58
南京雨花客厅E-PARK
2000
11
5
301
55
上海静安大融城
3000
15
8
411
50
南京溧水万达广场
800
4
2
104
48
南京弘阳广场
3850
18
11
493
47
南京美利广场
1159
5
3
126
40
根据我们前面预估的一个10万平米的商业体月均销售在5000万，日均销售167万，同比相当于南京江北印象汇水平，客单价62元/人，每天最低客流2.7万人次！差不多一个10万平米的商业体日均客流在3万人可保证商场基本稳定！那么一个10万平米的商业体一年的客流量应该在1000万左右应该是生死线!
所以如何做到每天吸引3万客流就是各商业体操盘手的基本任务和企划部门的KPI！
而每天3万客流来了，如何转化就是考验各个商家的时候了，如何提高进店率？如何提高试穿率？如何提高连单率？如何提高回头率？。。。。。。。这个时候大家拼的就是团队战术和人员素质了。
三、周边人口
一个10万平米的商业体日均客流要保证3万人次，其实还有个客观因素——周边人口！如果3公里范围内没有足够的消费人群，要实现3万的客流指标还是很困难的。那么周边要多少人口可以保证一个10万平米的商业体生存了。万达广场的选址要求城市常住人口：50万以上，原则是半径5公里有30万住户就可以。龙湖的拿地标准是要求根据人口规模、轨道交通节点进行分布，所选地块5公里内，人口密度平均为30万人次。上述是知名商业体的商圈范围，一般非知名商业体商圈锁定3公里范围30万人，成功几率较高。也就是说每日客流和周边人口的比例大概在10%。
由此我们也可以大概推导说如果你的商业体周边3公里有20万人，日均客流2万，周边50万人，日均客流5万。上述推导只是理论数据或者说正常运营情况下的基本目标。
四、租金水平
由此其实我们还可以做个逆命题，知道一个区域3公里有30万人，我们可以推导出一个10万方的商业体租金水平吗？
此表一出估计会被很多操盘手狂骂，“哪有那么高的租金收入！”，大家稍安勿躁，要实现年租金收入9000万，整个项目的平均租金要在150元/㎡/月，同时必须是年销售6个亿。
考虑主力店大概占总租赁面积50%,假设主次力店的平均租金相当于普通商铺的一半，那么主次力店面积25000㎡，平均租金75元/㎡/月，则主次力店年租金2250万；普通商铺年租金6750万，普通商铺平均租金225元/㎡/月。
所以如果各位乙方朋友如果招商人员给你谈的租金已经达到200+，那么这个场子应该不会差。因为这个商业体的年租金水平已经接近亿元了！如果没有较高的销售额是不足以支撑这样的租金的；普通商铺平均租金225元/㎡/月，按租售比15%，销售坪效应该在1500元/㎡。前文所述150㎡店铺，月销售应该在22.5万元算是正常经营。
我们可以进一步推算普通商铺面积25000㎡，月销售3750万元，年销售4.5亿元。假设主次力店平均租金75元/㎡/月，租售比15%，销售坪效应该在500元/㎡，月销售1250万元，年销售1.5亿元，整个项目合计年销售6亿！
客流量多少呢？普通商铺月销售3750万元，主次力店月销售1250万元，合计5000万元，按60元的客单价，商业体的日均客流就是3万人次！
上述推算主次力店销售预估偏低，一般好点的超市年销售额都能过亿，而普通商铺预估偏高，销售坪效能做到1500元/㎡，能有三分之二已经是很良好了！
上述是理论推算，我列举一些商业体报表，看看一个10万方的商业体租金水平是否达到9000万？
先看吾悦广场（下述内容太过机密，吾悦朋友不喜勿拍，但作为上市公司这就不是秘密了）
2020年度新城新开业34个吾悦广场，合计在营95个吾悦广场，全年租金总收入57.2亿元（含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），其中年租金收入过亿的广场共有8个。
序号
广场名称
总建筑面积(万平米)
租金收入(万元)
建面平均租金
预估租赁面积租金
1
常州武进吾悦广场
14.2
19720
116
231
2
瑞安吾悦广场
9
13580
126
251
3
常州吾悦国际广场
10.2
12210
100
200
4
桐乡吾悦广场
8.6
11720
114
227
5
南京吾悦广场
4.8
11630
202
404
6
成都吾悦广场
7.8
10940
117
234
7
长沙吾悦广场
9.6
10910
95
189
8
义乌吾悦广场
8.9
10070
94
189
9
台州黄岩吾悦广场
7.7
9860
107
213
10
上海青浦吾悦广场
8.6
9650
94
187
11
镇江吾悦广场
8.2
9440
96
192
12
如皋吾悦广场
8.5
9140
90
179
13
嵊州吾悦广场
8.5
9120
89
179
14
金坛吾悦广场
8.7
9010
86
173
15
海口吾悦广场
11.3
8970
66
132
16
平湖吾悦广场
8.2
8900
90
181
17
天津津南吾悦广场
9.2
8870
80
161
18
常州天宁吾悦广场
11.9
8820
62
124
19
汉中吾悦广场
9.1
8780
80
161
20
丹阳吾悦广场
10.4
8650
69
139
21
昆山吾悦广场
7.5
8610
96
191
22
扬州吾悦广场
8
8570
89
179
23
安庆吾悦广场
10
8500
71
142
24
启东吾悦广场
8
8190
85
171
25
泰兴吾悦广场
9.1
7870
72
144
26
连云港海州吾悦广场
9.1
7860
72
144
27
淮安吾悦广场
9
7580
70
140
28
衢州吾悦广场
8.7
7320
70
140
29
西安西咸吾悦广场
12.1
7200
50
99
30
合肥吾悦广场
10.6
7190
57
113
31
玉环吾悦广场
8.7
7180
69
138
32
连云港赣榆吾悦广场
9
7180
66
133
33
临沂吾悦广场
9.3
7140
64
128
34
淮南吾悦广场
9.2
7100
64
129
35
南昌吾悦广场
9
7070
65
131
36
上饶吾悦广场
9.5
7060
62
124
37
蚌埠吾悦广场
8.5
6980
68
137
38
长沙高铁吾悦广场
9.9
6900
58
116
39
宝鸡吾悦广场
9
6880
64
127
40
高邮吾悦广场
9.1
6810
62
125
41
南宁吾悦广场
8
6700
70
140
42
宿州吾悦广场
9.5
6580
58
115
43
扬州宝应吾悦广场
9
6420
59
119
44
青岛吾悦广场
13.7
6350
39
77
45
宁波吾悦广场
9.2
6310
57
114
46
昆明吾悦广场
9
6230
58
115
47
慈溪吾悦广场
10.1
6210
51
102
48
长春吾悦广场
13.1
6130
39
78
49
张家港吾悦广场
10.9
6020
46
92
50
钦州吾悦广场
9.2
5840
53
106
51
溧阳吾悦广场
9
5820
54
108
52
晋江吾悦广场
8.6
5600
54
109
53
吴江吾悦广场
11.1
5320
40
80
54
渭南吾悦广场
8.1
5310
55
109
55
延安吾悦广场
8.9
4950
46
93
56
句容吾悦广场
9.1
4850
44
89
57
成都武侯吾悦广场
8.4
4840
48
96
58
南昌新建吾悦广场
8.1
4640
48
95
59
盐城吾悦广场
8.8
4630
44
88
60
台州仙居广场
9
4560
42
84
61
桂林吾悦广场
10.3
4320
35
70
62
淮北吾悦广场
9.1
3850
35
71
2020年之前开业的64家吾悦广场年租金收入在9000万以上的14家，占比23%，年租金收入在7000万以上的35家，占比55%；说明吾悦广场这几年的长足发展！
再看龙湖公布的2020年上半年租金收入，10万方左右的天街基本上年租金收入都是9000万以上。
上述对比基本可以看出1、知名商业体的盈利能力确实很强，2、非知名商业体新开业要实现年收入9000万还是很困难的，但是通过后期持续运营这个目标还是有希望的！
来源：商业钟声
中商网创始人|卢帮主，中商网成立于2010年，中国首席商业地产平台，旗下微信公众号自媒体矩阵：中商网、中商俱乐部、长三角商业地产俱乐部、卢帮主，社群汇聚全国400+个商业地产微信集群，4万+实名制商业地产品牌通讯录，线下已举办500+场专业沙龙和7场千人商业地产高峰论坛，覆盖百万商业地产垂直人群，加入中商俱乐部成为会员，进全国商业地产交流群，请添加微信号：zhongshang2022
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