香港大佬犀利点评：有些人的地产游戏，绝非胆怯之徒所能驾驭

发布时间：2021-11-14 14:48:43来源：21世纪商业评论

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高风险的住房建设游戏，无法永远玩下去。

撰文丨陈启宗

恒隆地产董事长陈启宗，本人常与内地的地产大佬碰面，形容这些巨擘“各自都有过人之处，因而成就惊人”。

他也直率批评，部分内地房地产发展商只关心土地储备的规模，以及所建单位的数目或面积，“反而对盈利能力几乎毫不重视”。

在恒隆中期财报的股东函中，陈启宗专门谈到了内地楼市，他认为，内地楼市的“黄金时代”来得快，去得也急。但是，他依然谨慎乐观，坚信中国依然是未来10年最好的两个投资地方之一。

以下为其股东信原文：

1

我们正筹备出售上海以外的所有内地服务式寓所。这或许正是个好时机谈谈内地楼市。本人经常被股东和非股东问及这个话题，这与我们的业务密切相关。

数年前，本人公开表示内地楼市的黄金时代已经过去。需求一直都在，但楼市和其参与者的行为模式会与过往不同。

有意思的是，人类少有经历一个如此庞大，而且对社会如此重要的行业，在如此短时间内先扩张后衰落。

此行业始于不足30年前，当时中央政府把住房私有化。1990年代初以前，本人几乎不能用“楼市”这个词，因为并没有楼宇买卖市场，一切都属国家所有。

由于社会需求、中国人的创业精神，加上当时经济规范不周，整个行业爆发式冒起。出于各种实际考虑，城市居民在50至60年来首次可以购买自己的居所。

这是种新现象，同时也是种旧传统，因为家庭观念和家的概念在中国文化里向来重要。随着整体经济增长，一般民众的工资亦随之上升，需求便开始急增。需求出现，市场便会尽可能供给。

数以百计的房地产发展商涌现，其中一些规模变得非常庞大。事实上以每年兴建和销售的住宅数量计算，这些发展商已属世上规模最大之列。

然而，几乎所有这些公司都是在1990年代初至中期成立的。换言之，这些公司只用了约20年时间便在规模上高据全球最前列。

若是科技企业这并不罕见，但对于如房地产发展商等该属资产需求高的行业来说，则属稀有。唯一的原因是当时内地市场规模大而且监管环境宽松。

这个现象的副产品，某些人会说其原因，是一群背景不同的企业家，他们活力十足且愿冒风险。其公司上市后，这群企业家随即晋身国际富豪前列。

由于我们经营的业务相若，因此本人曾与大部分业内巨头碰面。显然，这些巨擘各自都有过人之处，因而成就惊人。

这些人数十年来所玩的商业游戏，绝非胆怯之徒所能驾驭。这游戏所竞争的，主要是规模和速度。

现今的高科技公司中，部分有能力不断壮大规模，却从不赚钱。这些公司挂在口边的是资金消耗率（即每年为了追梦须耗用多少金钱），而非财务回报。

因此，这20至30年来，部分内地房地产发展商只关心土地储备的规模，以及所建单位的数目或面积，反而对盈利能力几乎毫不重视。

毕竟，这些房地产发展商不久之前仍能以某种方式向银行借贷、售股甚至发债，至于业务模式能否持续，反而不太关心。他们似乎只一心在数字上击败对手。

在我们旁观者看来，此举近乎荒唐。

较为理智的内地房地产发展商肯定是国营企业。国营企业的行政总裁背后尚有真正的掌权人——拥有这些国营企业的政府机关。

相比之下，民营房地产发展商虽已上市，在上却无任何有效监管；股东只能以实际行动来表达意见，即在不满公司表现时把股票卖掉。于是，这种乱象纷呈的商业游戏不断持续，结果自然不好。

本人曾公开提醒过他们，但肯听的人不多。

2

一如所料，某些较为冒进的公司在数年前开始出现财政困难，部分开始向不同领域多元化发展，从销售瓶装饮料到制造钢材，近期又开始制造电动车。

这些现象对该行业可说是不祥之兆。

若然这种理应获利丰厚（近20年来确实如此）的房地产业务模式真能持续，为什么还要发展其他完全不相关的行业？

唯一的解释是，他们高风险的住房建设游戏无法永远玩下去；换言之，他们的业务模式不能持续。

这问题的复杂之处不止于此。住房是所有社会及其经济得以稳定的关键，所涉金额很庞大——非常庞大。因此，各国政府都会密切留意这行业。

鉴于内地数十年来的情况，这行业尤为敏感。故此，北京会不时干预。这绝对是可以理解的，只是所用的手段往往令人意外。

这行业的未来会如何？

会一直存在，原因是社会对大众住房有真正的需求。不过，边际利润率会大幅受压，换言之风险会大幅增加。

这实际上已经开始了，房地产发展商会继续追求数字上的增长，即壮大规模，因为这是边际利润低还能赚更多钱的唯一方法，而过程中部分公司要破产也是不得已。

这行业会进一步整合至剩下几个行业巨头，直至政府插手干预，这才打破近乎垄断的不良局面。这20年来的过度发展不大可能复现。

内地楼市的“黄金时代”来得快，也去得急。

我们的整体业务专注于商业物业租赁，较近30年来的住房建设热潮可持续得多。即使我们须受政府监管，监管力度亦小得多，因为我们的业务不会影响一般住房等的社会基本需求。

坦白说，我们在1990年代初已预视到这关键差异。我们首个内地项目与上海港汇恒隆广场同期发展，项目实际上是一座单独的住宅大楼，同样位于上海。这是一个以普罗大众为目标买家的典型住宅发展项目。

把这项目与上海港汇恒隆广场比较后，我们在1990年代中期决定撤出大众住房业务，转而专注于高端商业综合项目的租赁。

事后回想，这实为正确决定。

3

就如过去两年一样，我们将要面对的难题主要源自外部因素。

本人认为，无论好坏，这（中美关系）可能对我们的业务影响最大，而且或许会持续很长一段时间。（就此问题本人以前已作阐释，故在此不赘）。

美国是唯一一个能在经济上自给自足的大国，她将继续发展，不过或许不再如以往般足迹遍全球。本人相信，两国都商机处处，对比较倚重国内业务的企业尤然。

恒隆的主要业务在中国内地，属本地企业，依赖本地消费。事实上，本人相信我们所处的利基市场是中国最佳之一。只要营商环境相对安宁，若行事得宜，我们未来的前景将会一片光明。

本人想谈谈另一项挑战，即使没有那样紧迫，但也极之重要，那就是气候变化。

大约六年前，本人应邀给美国一所顶尖大学的一群研究生演讲。本人带出了八项事件，每项事件都会导致生灵涂炭。这些事件全都必然会发生，但本人不知道发生的次序。

对于某些事件，我们还可以採取行动来降低风险；至于其余的，人类则无能为力。

首三项事件——自然灾害、人为的全球暖化和大流行病——都直接或间接与气候变化有关。

近来，与这些有关的灾难已经降临到世界许多地方的人身上。洪水、乾旱、山林大火、极端气候和恶劣天气模式只是其中数种情况。本人担心这些灾害会直接影响很多企业，谁也逃不掉。

正因如此，公司格外重视可持续发展。我们同心合力是否能避过这些可怕的灾难，本人对此存疑。若不尝试的话，那我们的还债之日就会来得更早更猛。坦白说我们别无选择，只好果断行动。

最后请让本人转谈公司在短期内的预计表现。

这30年来，我们愈来愈专注内地市场，这个策略现在似乎比过往任何时候都要切合实际。除非有意外情况，否则我们未来数年表现应该会很好，尤其是我们的高端购物商场，而次高端购物商场的表现应该可以接受，尽管不会很好。

内地的住宅销售要到明年才会正式开始，2023年会开始从中赚得利润，并应持续数年。

所有建筑项目正进行得如火如荼，正在杭州建造的商业综合项目杭州恒隆广场，对公司业绩的持续增长尤为重要。同样，我们也一直在我们已经落户的城市和没有业务的大都市觅地。

根据我们的商业模式，只要每隔数年成功购买到一幅又大又好的地块，我们便能维持增长的动力。

我们生活在一个动荡的世界，而本人认为，未来10年最好的两个投资地方是中国和美国。两个国家都有庞大的本地市场，后者是已发展国家，市场已经成熟；前者的经济和社会发展还在较初期的阶段。

本人始终认为在这样的环境中经营房地产赚钱更容易，因为快速的经济增长令多数生意都受益。

这种高速发展的市场需要一个稳定而相对廉洁的环境，现今的中国看来就是这样。这样的环境中必定有很多增长快速的商机，发展高端购物商场便是其一。

虽然有机会出现地缘政治动荡，但中国本土市场极可能仍会有不俗的发展。若果如此，那么我们应该是未来数年的受益者之一。

本人仍然审慎乐观。

董事长

陈启宗

香港，2021年7月29日

（本文有删减，标题为编者所加）

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