城投公司业务转型的可能五大方向与相应风险

发布时间：2024-10-16 22:17:26来源：AaronDing资产评估

目前城投公司转型可拓展的业务方向有以下五大种类，但同时也存在较大风险。

（一）向建筑工程企业转型

城投公司最传统的业务就是委托代建业务。过去城投公司背靠地方政府拿到项目后，进行收益包装、项目融资、委托分包，挣“简单”钱。随着基础设施从“增量”步入“存量”时代，这种模式难以为继。但城投公司作为区域内主要的基础设施建设主体，积累了丰富的建筑工程施工经验，拥有房建、道路、桥梁建设等专业资质，尤其部分省级和地市级城投的专业资质较为齐全，因此具备无缝转型为建筑工程企业的条件。这部分城投公司的转型可以从熟悉的工程项目着手，向上下游产业链延伸。向上游延伸就是不把政府委托项目转包或者分包出去，而是自行从事工程建设，赚取施工利润。向下游延伸就是承接完工项目的经营和管理，成立物业管理公司，收取管理费用。

成功案例：济南城建集团有限公司（简称济南城建）。济南城建是向建筑工程转型较为成功的城投公司之一。目前公司业务板块涉及工程施工、设计咨询、项目管理、试验检测、建筑产业化、物流贸易、投资运营八大领域，从前期投资规划到后期服务经济，公司致力于打通全产业链。同时，济南城建不断完善市场布局，在稳固本地市场的同时，积极向外地市场开拓。截至2024年3月，济南城建经营区域遍布全国27个省份的148个城市及海外市场。

相较于民营企业，城投公司在项目承接、资金成本、回款洽谈方面具有竞争优势，向建筑工程企业转型难度相对较低。但建筑工程类企业普遍具有负债率较高、利润空间较小、现金流较差的行业特征。城投公司若想深耕建筑工程赛道，需要所在区域具有较多可供施工的新建、重建项目，或者通过跨区经营甚至跨国经营，发挥出规模优势。同时城投公司需要加强融资和回款管理能力，保障现金流的稳定。

（二）向地产开发企业转型

土地开发整理、棚户区改造和保障房建设也是城投公司的主要业务之一。城投公司本身拥有大规模土地资产，拿地也更有优势，因此具备向房地产企业转型的基础。部分城投公司已经在此基础上开拓商品房开发业务，从一级土地整理向二级房地产开发延伸，实现一二级联动。具体来看，城投公司可开展的业务又可细分为三项：一是住宅，自行开发建设或者与大型房地产企业合资开发，将城投公司具有的土地资源、政商关系优势与大型地产企业拥有的人才、技术、经验等优势相结合，向区域性房地产企业转型。二是商业地产，通过在核心地段建造写字楼、商场等商业地产，租售并举获取收入。三是产业地产，建造产业园区并招商引资，获取租金收入和其他服务收入。

成功案例：北京城建集团有限责任公司（简称北京城建）。北京城建是以房地产开发经营为主业的大型品牌地产商。在发展战略上，北京城建坚持立足于北京、拓展周边和一、二线城市及中心城市的拿地策略，开发区域遍布北京、天津、重庆等一、二线城市以及三亚、青岛等热门旅游城市。在产品格局上，北京城建坚持别墅产品高端化、商品房产品品质化以及保障房产品标准化的发展方向。

但需注意的是，向住宅或商业地产转型要求城投公司拥有核心区位土地资源，但核心区域的土地资源属于不可复制资源，竞争较为激烈。同时，房地产开发前期存在资金需求较大，可能会进一步加剧城投公司的债务风险。更为重要的是，目前房地产行业仍处于调整转型期，在大量房地产企业暴雷的情况下，城投公司贸然进入房地产业的风险较大，需要更加谨慎。向产业地产转型则对产业发展前景、区域规划、招商引资要求较高，同时地方政府需要给予入住企业租金、税收、担保等方面的优惠，目前产业园区空置现象也较为普遍。

（三）向公用事业企业转型

供水电热气、污水处理、垃圾处理、公共交通等公用事业具有较高的准入门槛和较强的规模效应，民营企业很难获得特许经营权进入相关领域经营。城投公司在经营公用事业上具有天然优势，也可为自身提供稳定现金流。一方面，城投公司可以整合区域内资源，成为集供水、供电、供热等为一体的全方位公用事业运营商，发挥规模优势、降低经营成本，增厚公用事业利润。另一方面，公用事业事关民生，整体利润较低，容易获得地方政府的补贴，亦是城投公司重要的收入来源。

成功案例：上海城投（集团）有限公司（简称上海城投）。上海城投自成立以来聚焦路桥、水务、环境、置业四大业务板块。根据上海城投发布的2023年公司债券年度报告，2023年水务、置业、环境和路桥四大板块的营收占比分别为43.2%、19.2%、31.2%和11.5%，板块毛利率分别达到15.4%、28.4%、18.5%和20.6%。经过多年积累，上海城投运营收费高速公路占全市75%，原水供应能力占全市98%，自来水生产、污水处理能力占全市75%，防汛排水能力占全市60%，承担全市80%生活垃圾转运和100%医疗废物转运处置。

此外，城投公司在长期经营公用事业的过程中积累了大量的交通类数据（如路网车流量数据、停车场数据等）和市政类数据（如供热、供气、供水等数据及社会治理数据等）。城投公司可通过探索数据资产入表，降低企业的资产负债率，拓宽融资渠道；通过数据资产运营，拓展市场化业务范围，进一步优化市政服务，提升自身的盈利水平。2023年8月，财政部制定印发了《企业数据资源相关会计处理暂行规定》，为数据资产入表及后续的资本化操作提供了指引。2024年年初至4月末，已有临沂城市建设投资集团有限公司、德阳发展控股集团有限公司、天津临港投资控股有限公司等多家城投公司完成数据资产入表。需注意的是，目前数据资产的入表及运营处于初级阶段，我国数据要素市场竞争“白热化”和资源“碎片化”并存，数据如何定价及交易、数据产权如何确认、政府应当扮演的角色等诸多问题尚未达成共识，为城投公司此类业务的开展增加了不确定性。

但是向公用事业转型对城投公司所在城市规模及地区经济财政实力要求较高，城市规模大才能发挥出规模效应，地区财力强地方政府才有能力提供补贴。绝大部分二、三线城市的经济发达程度、人口规模、居民收入水平都远达不到让其可以实现自负盈亏的水平，因此大部分公用事业类城投公司基本长期处于亏损状态，严重依赖于政府补贴。

（四）向产业投资类企业转型

城投公司转型为产业类企业的方式主要有两种：一是若城投公司已经部分涉及经营性业务，可将这部分业务发展壮大，提升经营性业务占比。二是城投公司可以通过收购或地方政府划转的方式，获得优质产业公司的股权，进入相关业务领域。近年来，城投公司控股或持股优质工商企业的现象较为普遍，例如兴泸投资集团有限公司参股泸州老窖股份有限公司、株洲市国有资产投资控股集团有限公司持股千金药业股份有限公司等。

但收购上市公司于城投公司而言是机遇也是挑战。一方面，城投公司可以通过持股上市公司拓展经营性业务或与自身业务形成协同效应，从而实现多元化经营，增加经营性现金流。但另一方面，该转型方向要求区域内具有优质的工商企业，同时要求城投公司具有一定的市场化管理经验，贸然进入反而容易加大城投公司亏损甚至需要为持股企业输血。

（五）向资本运营类企业转型

一方面，城投公司可以通过直接控股或间接控股的方式成为控股型集团。另一方面，通过设立产业引导基金，布局重点产业和战略性新兴产业。相较直接入股，产业引导基金可以结合财政资金、自有资金，并撬动社会资本，发挥出财政资金的引导效应和乘数效应，近年来受到地方政府的青睐。

成功案例：广州开发区控股集团有限公司（简称广开控股）。广开控股以科技金融为主业，涵盖金融、科技、园区三大板块，致力于打造国内一流科技金融平台。截至2024年3月，广开控股已控股14家企业，参股超110家企业，是粤开证券股份有限公司、上海泰胜风能装备股份有限公司、广州恒运企业集团股份有限公司和北京利德曼生化技术有限公司等公司的控股股东。

但这种模式不仅要求城投公司具有充足的资金，更要求城投公司拥有市场化的运行机制、专业的投资能力及完善的风控制度，提高投资胜率，控制风险敞口。

截至2022年底，从公布数据的3394家城投公司来看，城投公司的主营业务可以分为八大类。按数量从高到低依次为基础设施建设、产投平台、综合性平台、土地开发整理、公用事业、棚改/保障房建设、交通建设运营和文化旅游，相应城投公司数量占比分别为38.0%、22.7%、18.4%、8.9%、5.6%、3.7%、2.5%和0.1%。

从主营业务收入结构来看，产投平台和综合性平台的市场化经营程度相对较高，公益性或准公益性业务收入占比分别为11.1%和47.6%，尤其是产投平台，基本已经实现市场化经营。相较而言，其他类型城投公司的转型进程较慢，五成以上收入仍来自于公益性或准公益性业务，其中以棚改/保障房建设类城投公司为最，公益性或准公益性业务占比达到84.9%。

大周行提示，文章来源：粤开志恒宏观

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